Unter einer Liegenschaft versteht man ein oder mehrere Gebäude und Grundstücke. Sie stellen meistens eine Einheit dar, die gemeinsam genutzt wird. Da es sich um eine zusammenhängende Struktur handelt, kann sie von der Umgebung zielgerichtet abgegrenzt werden. Um ihren Wert zu ermitteln, muss eine Liegenschaftsbewertung vorgenommen werden, beipsielsweise von DI Heinrich Trimmel Architekt und Sachverständiger. Zu der Bewertung gehören auch Außenanlagen. Die Bewertung wird von der Veranlagungsabteilung durchgeführt, die gegebenenfalls vor Ort weitere Schätzungen vornimmt.
Bei der Liegenschaftsbewertung kommen verschiedene Kriterien zum Einsatz. Wichtig ist die Miete, die der Eigentümer für die Überlassung des Grund- und Bodens und der Gebäude erhält. Hier werden gleichwertige Anwesen als Vergleichsmaßstäbe herangezogen.
Die Liegenschaftsbewertung bezieht auch durchgeführte und geplante Reparaturen mit ein, die den Wert des Anwesens nachhaltig erhalten oder steigern.
Ansatzpunkt bei Immobilien, die im privaten Vermögen stehen, ist beispielsweise die gewählte Bauart. Hier kommen Stein, Holz oder eine Kombination in Frage. Für den Energiepass ist die Isolation wichtig. Sie kann durchschnittliche oder gute Werte liefern. Jedes Haus hat Fenster. Sicherheitsglas erhöht den Wert, während die einfache oder doppelte Verglasung in erster Linie die die allgemeinen Standards abbilden. Heizungs- und Wärmequellen sorgen für gut temperierte Gebäude. Alternativen sind Gas, Holz oder Elektrizität. Um die Speisen vorzubereiten, verfügen einige Häuser über einfache, gute und exzellente Küchen.
Bei der Bewertung spielt auch die zusätzliche Ausstattung eine Rolle. Dazu zählen meistens ein Lift, Alarmsysteme und eine intelligente Haussteuerung. Mit speziellen Signalen steuert der Eigentümer oder Mieter eine Reihe von Sicherheits- und Unterhaltungssystemen.
Rückbaukosten fallen an, wenn das Gebäude wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden soll. Das kann auch bei Landschaften der Fall sein, die zwischenzeitlich alternativen Zwecken dienen. Wurde ein Teil des Außenareals für kulturelle Zwecke genutzt und der damit verbundene Rasen beschädigt, dann müssen die Kosten für einen späteren Rollrasen berücksichtigt werden.
Jede Liegenschaft stellt einen Teil der Infrastruktur dar. Umso besser sie in diese eingebunden wird, desto höher ist ihr Wert. Für Käufer ist beispielsweise die Entfernung zum nächsten Einkaufszentrum von Bedeutung. Dazu gehören ferner Schulen, kulturelle Einrichtungen oder das nächste Krankenhaus. Über die Immission lässt sich der Schallschutz in die Liegenschaftsbewertung einbinden. Der Geruch oder ein durch industrielle Anlagen verursachter Gestank mindert die Qualität.
Sollen die Bewertungen im Rahmen von Unternehmen vorgenommen werden, bietet sich der Discounted Cash-Flow an. Mit ihm werden Investitionsobjekte bewertet. In diesem Rahmen ist auch der Verkehrswert von entscheidender Bedeutung. Der DCF ist ein finanzwirtschaftliches Konzept, mit dem die Abzinsung von Zahlung berechnet wird. Das Ergebnis ist der Kapitalwert der Liegenschaft. Hierfür ist eine Prognose notwendig, die sich auf einen Zeitraum von fünf, zehn oder zwanzig Jahren bezieht und von der Abschreibung sowie dem Fortschritt dominiert wird.